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¿Es ya el momento de decidirse a comprar vivienda en España? (Fuente: Expansión)

17 de noviembre de 2013

Durante los últimos días, prácticamente desde la vuelta de las vacaciones (el que las haya podido tener…) en Septiembre, los medios de comunicación en España se están llenando de noticias sobre un posible cambio de ciclo en el mundo inmobiliario, se dice que los precios ya están tocando suelo y conviene ir adelantando las decisiones de compra, en caso de estar interesados en ellas, claro.

Es muy complejo el mercado inmobiliario y por tanto las simplificaciones tienden a estar equivocadas, ni todos los precios están tocando suelo, ni en todas las ciudades, ni en todas las localizaciones de éstas. Veamos:

Es cierto que Fondos Oportunistas extranjeros y también algunos españoles están presionando al mercado con compras masivas de viviendas, e incluso de carteras de créditos avalados con bienes inmobiliarios a través de SAREB, que este fenómeno se ha acelerado desde el verano y que seguramente continuará en el año próximo.

Pero debemos valorarlo en su justa dimensión, estos Fondos están entrando porque los paquetes de viviendas con los que se están haciendo, se les venden a unos precios irrisorios, muy por debajo de lo que vemos todos los días en el mercado minorista, en el que Ud. y yo podríamos pensar, vamos.

Es decir que para un ciudadano normal esto no le cambia prácticamente nada, ya que si se va a comprar una vivienda individualmente el precio es mucho mayor que el que obtienen estos grandes inversores. Por eso en ese mercado todavía, a mi juicio, queda margen de bajada de precios en los años venideros, al menos en 2014 y ya veremos en 2015.

Los Fondos juegan además con una cartera que quieren rentabilizar en alquiler y esperar tranquilamente a que todo esto se serene a un plazo medio, digamos de unos diez años. Recordemos que SAREB se ha creado para un plazo de quince años, y eso ha sido por algo. Incide en esto que los Fondos estén comprando las plataformas de gestión que muchos Bancos han creado, otra señal de que se plantean esperar.

¿Es bueno que los Fondos entren en esas condiciones en nuestro mercado? A mi juicio sí, esto va a movilizar inversiones y no cabe duda de que eso nos va ayudar a salir del pozo en el que nos encontramos. Nuestra imagen internacional mejora con estas noticias y eso nos va ayudar en otros sectores.

Pero el camino que nos queda por delante es aún muy largo, no olvidemos nuestro mayor problema: 6.000.000 de parados. Hasta que la economía no tire y esto se vaya resolviendo, nos seguiremos moviendo en mercados solo accesibles para muy pocos, y así es difícil que los precios no bajen.

Otro factor importante son las localizaciones, la inversión se está dirigiendo fundamentalmente de momento a las ciudades grandes: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y casi para de contar, no ha llegado a ciudades medianas y mucho menos a la vivienda en costa y en general segunda vivienda.

Esto se debe a que un catalizador fundamental de estas inversiones es como dije antes la posibilidad de rentas por alquileres, que en otras localizaciones no se dan. El mercado inmobiliario en España está dando un vuelco total a lo que ha sido tradicionalmente, y ello implica un incremento del alquiler frente a la compra, como ocurre en todo nuestro entorno occidental.

La inseguridad y movilidad laboral, la dificultad de obtención de crédito, que aunque mejore en el futuro, nunca volverá a permitir hipotecas como las que tuvimos, la consideración de que ya no se fía el comprador de aquel mantra que decía: “El ladrillo nunca baja”, porque hemos comprobado que si puede bajar y mucho, hacen que la opción del alquiler vaya a incrementarse cada vez más.

En consecuencia mi opinión es que quien quiera comprar vivienda a título particular en España, primero debe tentarse bien su bolsillo, por que los Bancos solo van a ayudar a quien no necesita que le ayuden, es decir a quien ya tiene el dinero, para entendernos. Segundo, si quiere comprar vivienda en alguna de las ciudades mencionadas antes, debe empezar a sacar sus radares porque ahí sí que el mercado puede estar llegando a un punto de equilibrio, en otras localizaciones recomendaría seguir esperando. Tercero, no puede pensar en una rentabilidad de la inversión a corto plazo, si no es para uso propio debe alquilarla y en cualquier caso esperar un plazo medio en torno a los diez años.

Todo esto es mi resumen, pero mejor dicho, se contiene en el artículo de hoy en Expansión, que comparto con mis lectores a continuación.

Miguel Ángel Álvarez

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Módulo M3 del Curso Básico de Gestión de Adjudicados 2013

4 de noviembre de 2013

La Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados (apGA) realizará en Madrid el próximo día 7 de Noviembre el Módulo M3: Técnico, del Curso Básico de Gestión de Adjudicados 2013.

Tras la buena acogida que tuvieron el Módulo M1: Jurídico, y el Módulo M2: Financiero, los pasados meses de Junio y Septiembre respectivamente, esperamos tener una gran asistencia también en esta oportunidad.

Presentación:

El gestor de activos adjudicados precisa tener una visión general de todos los profesionales con los que va a interactuar, ya sean orientados con la valoración de los inmuebles y gestión de proyectos, y su relación en cada caso con la financiación de los mismos, o con el urbanismo y el suelo, todo ello para asegurar la máxima reducción del riesgo promotor en relación con las desviaciones sobre lo previsto.

Este módulo analiza la gestión de adjudicados desde el punto de vista técnico, profundizando en aspectos de esta disciplina que resultan relevantes para abordar con éxito el enfoque y resolución de su problemática

Ponentes:

D. GONZALO CERVERA ESCARIO
D. GUSTAVO SÁIZ ROBRES
D. RUBÉN MUÑOZ MARTÍ

Se impartirá en:

EURO CESS – DEBOD
C/ Rey Francisco, 27, Bajo
28008, Madrid

Enlace para inscripciones:

http://apga.eu/index.php/formacion2

¡Os esperamos!

Miguel Ángel Álvarez

Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados

Curso Básico de Gestión de Adjudicados

7 de junio de 2013

Una proporción significativa de los inmuebles terminados en España, de las obras en curso y de suelos de diferente calificación, han pasado estos años a manos del sector financiero, por ejecución de deudas vencidas y no pagadas. A su vez, muchas de las entidades financieras han realizado diversos procesos de fusión y han entrado en situaciones de dificultad que han obligado al Gobierno de España, en virtud del “Memorandum of Understanding” suscrito con la Unión Europea, a que dichos inmuebles y suelos sean traspasados a una nueva entidad: La Sareb.

La gestión tradicional de inmuebles, su promoción y venta por empresas, como inmuebles nuevos, o las ventas entre particulares, se ha visto drásticamente reducida, pasándose a nuevos modelos de gestión, relacionados con un exceso de oferta frente a la demanda, escasa financiación y numerosos proyectos paralizados.

Los profesionales inmobiliarios deben adaptar su conocimiento y habilidades a este nuevo entorno, para conseguir generar actividad en esta situación.

La Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados, de la que soy Vocal de la Junta Directiva, Responsable de Formación, presenta su nuevo Curso Básico 2013 que dará comienzo en Madrid el próximo día 27 de Junio.

El Curso Básico de Gestión de Adjudicados apGA 2013 pretende ofrecer a sus alumnos, como una primera opción, la posibilidad de adquirir un conocimiento básico de la gestión, orientada a los inmuebles adjudicados, en un formato compacto y de bajo coste.

La estructura del Curso parte de cuatro disciplinas genéricas: Jurídica, Financiera, Técnica y Comercial. Cada uno de estos bloques tendrá un desarrollo de media jornada, consistente en tres ponencias lectivas.

En consecuencia el curso consta de 12 módulos repartidos en 4 bloques y será impartido por entre 8 y 12 ponentes especialistas, a razón de 2 ó 3 por cada bloque, según sea preciso. La duración total es de 16 horas lectivas. Está pensado para ser cursado en su totalidad o parcialmente. Su pretensión es la de cubrir las necesidades que pueda tener alguien que busque un reciclaje profesional y necesite una aproximación panorámica, pero ilustrativa, del sector de los adjudicados.

Las cuatro Jornadas se desarrollarán en los meses de: Junio, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2013, comenzando con la primera correspondiente al Módulo Jurídico en Madrid el próximo día 27 de Junio.

Los interesados pueden asistir a los módulos que les interese, recibiendo un certificado de asistencia de apGA por cada uno al que asistan, o completar los cuatro, recibiendo en ese caso un diploma de apGA de haber realizado el Curso Básico de Gestión de Adjudicados 2013.

Para más información e inscripciones se pueden dirigir al siguiente enlace:

http://www.apga.eu/index.php?option=com_content&view=article&id=74&Itemid=64

Miguel Ángel Álvarez

Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados

A vueltas con el Banco Malo

15 de octubre de 2012

La Sociedad de Gestión de Activos, más conocida como Banco Malo, sigue concitando el interés de todas las publicaciones sobre economía y temas inmobiliarios en nuestro país, y se comprende ya que es uno de los temas más importantes que tiene el Gobierno entre manos, es mucho lo que se juega y de su éxito o fracaso depende en gran medida la consideración que se haga de su gestión.

En relación con este asunto han comparecido en las últimas semanas, por una parte el Ministro de Economía y por otra parte el Presidente del FROB ante las correspondientes Comisión y Sub-Comisión del Congreso. Con lo revelado en estas dos comparecencias vamos despejando alguna de las dudas que expresé en el post del pasado 30 de Agosto.

Así por ejemplo sabemos que el FROB detentará un 45% del capital del Banco, mientras que el 55% restante estará en manos privadas. El Banco de España quiere que en ese 55% del capital participen los llamados Bancos Sanos de nuestro sistema financiero, si bien éstos tienen ciertas reticencias ya que ven en el Banco Malo un competidor desleal para la colocación de sus propios activos. Por otra parte al socorro del árbol caído (para hacer leña de él) siempre estarán los denominados Fondos Buitres, que están incrementando de forma importante su implantación en  España y que también podrían participar, las Compañías de Seguros  y como ha dicho el Ministro: “Otros inversores cualificados…” El problema es convencer a todos ellos de la rentabilidad de su inversión.

El Balance del Banco Malo estará en el nivel de una entidad de “Capital Mediano” de entre 40.000 y 60.000 millones de euros.

También sabemos que la gestión estará en manos independientes del poder político, lo que no sabemos todavía es ¿cuáles son esas manos?

Se prevé que comience a funcionar a primeros del próximo Diciembre y que para Febrero del año 2013 tenga ya transferidos los activos, básicamente de cuatro entidades intervenidas: Bankia, Catalunya Bank, Novagalicia Banco y Banco de Valencia. Estos activos deberán ser de un importe superior a 100.000 € cada uno y de 250.000 € si se trata de préstamos.

El plazo de vida que se le da al Banco Malo es de 15 años.

Pero lo que seguimos sin saber, y es donde sigue estando el meollo de la cuestión, es ¿en qué valores se va a hacer la traslación de los activos?, ya que en función de ese precio de adquisición estará la rentabilidad o no de la operación, se habla de una “quita”, respecto a los valores en Balance de las entidades, del 80% en el caso de los terrenos, del 60% en promociones no terminadas y del 35% en promociones terminadas, pero aquí es donde hay un gran escollo entre los posibles inversores, los Bancos Sanos no quieren que los precios se tiren al suelo para que no afecte al valor de su cartera de activos y los Fondos, las Compañías de Seguros y “otros inversores cualificados” quieren que esos precios sean lo más bajos posible para tener recorrido de negocio. La posterior comercialización y venta se podría hacer por “paquetes” pero ¿quién y cómo fijará cómo se fragmentan los activos?

Otro problema es que los activos no son en muchos casos una fruta madura y limpia para servir en el plato de los posibles compradores finales, sino que requerirán un largo proceso de desbroce de los problemas legales, embargos y más embargos, hipotecas etc. que redundarán en un alargamiento de la gestión y en una paralización de las inversiones.

Sobrevolando todo este proceso, que como se ve sigue teniendo muchas incógnitas, está el tema del famoso rescate  a España por parte de Europa, algo que sería bien visto por los inversores extranjeros, que tristemente para nosotros se verían más seguros en su inversión, pero mal por los Bancos Sanos españoles que no quieren que Europa meta las narices en sus inversiones. Aunque esto del rescate parece que solo es cuestión de tiempo.

Así las cosas seguiremos atentos a la pantalla, ya digo que este es un tema crucial para el mundo inmobiliario español en los próximos años. Por cierto, me pregunto si esos 15 años previstos para el Banco Malo ¿serán los que necesitamos para superar la debacle del boom inmobiliario?

Miguel Ángel Álvarez