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A vueltas con el Banco Malo

15 de octubre de 2012

La Sociedad de Gestión de Activos, más conocida como Banco Malo, sigue concitando el interés de todas las publicaciones sobre economía y temas inmobiliarios en nuestro país, y se comprende ya que es uno de los temas más importantes que tiene el Gobierno entre manos, es mucho lo que se juega y de su éxito o fracaso depende en gran medida la consideración que se haga de su gestión.

En relación con este asunto han comparecido en las últimas semanas, por una parte el Ministro de Economía y por otra parte el Presidente del FROB ante las correspondientes Comisión y Sub-Comisión del Congreso. Con lo revelado en estas dos comparecencias vamos despejando alguna de las dudas que expresé en el post del pasado 30 de Agosto.

Así por ejemplo sabemos que el FROB detentará un 45% del capital del Banco, mientras que el 55% restante estará en manos privadas. El Banco de España quiere que en ese 55% del capital participen los llamados Bancos Sanos de nuestro sistema financiero, si bien éstos tienen ciertas reticencias ya que ven en el Banco Malo un competidor desleal para la colocación de sus propios activos. Por otra parte al socorro del árbol caído (para hacer leña de él) siempre estarán los denominados Fondos Buitres, que están incrementando de forma importante su implantación en  España y que también podrían participar, las Compañías de Seguros  y como ha dicho el Ministro: “Otros inversores cualificados…” El problema es convencer a todos ellos de la rentabilidad de su inversión.

El Balance del Banco Malo estará en el nivel de una entidad de “Capital Mediano” de entre 40.000 y 60.000 millones de euros.

También sabemos que la gestión estará en manos independientes del poder político, lo que no sabemos todavía es ¿cuáles son esas manos?

Se prevé que comience a funcionar a primeros del próximo Diciembre y que para Febrero del año 2013 tenga ya transferidos los activos, básicamente de cuatro entidades intervenidas: Bankia, Catalunya Bank, Novagalicia Banco y Banco de Valencia. Estos activos deberán ser de un importe superior a 100.000 € cada uno y de 250.000 € si se trata de préstamos.

El plazo de vida que se le da al Banco Malo es de 15 años.

Pero lo que seguimos sin saber, y es donde sigue estando el meollo de la cuestión, es ¿en qué valores se va a hacer la traslación de los activos?, ya que en función de ese precio de adquisición estará la rentabilidad o no de la operación, se habla de una “quita”, respecto a los valores en Balance de las entidades, del 80% en el caso de los terrenos, del 60% en promociones no terminadas y del 35% en promociones terminadas, pero aquí es donde hay un gran escollo entre los posibles inversores, los Bancos Sanos no quieren que los precios se tiren al suelo para que no afecte al valor de su cartera de activos y los Fondos, las Compañías de Seguros y “otros inversores cualificados” quieren que esos precios sean lo más bajos posible para tener recorrido de negocio. La posterior comercialización y venta se podría hacer por “paquetes” pero ¿quién y cómo fijará cómo se fragmentan los activos?

Otro problema es que los activos no son en muchos casos una fruta madura y limpia para servir en el plato de los posibles compradores finales, sino que requerirán un largo proceso de desbroce de los problemas legales, embargos y más embargos, hipotecas etc. que redundarán en un alargamiento de la gestión y en una paralización de las inversiones.

Sobrevolando todo este proceso, que como se ve sigue teniendo muchas incógnitas, está el tema del famoso rescate  a España por parte de Europa, algo que sería bien visto por los inversores extranjeros, que tristemente para nosotros se verían más seguros en su inversión, pero mal por los Bancos Sanos españoles que no quieren que Europa meta las narices en sus inversiones. Aunque esto del rescate parece que solo es cuestión de tiempo.

Así las cosas seguiremos atentos a la pantalla, ya digo que este es un tema crucial para el mundo inmobiliario español en los próximos años. Por cierto, me pregunto si esos 15 años previstos para el Banco Malo ¿serán los que necesitamos para superar la debacle del boom inmobiliario?

Miguel Ángel Álvarez

Banco Malo: Los detalles son lo importante

30 de agosto de 2012

Prácticamente ha pasado el mes de Agosto, no he publicado nada nuevo en este mes tanto para descansar yo como para dejar descansar de mis rollos a los lectores a los que se les ocurre pasar por este Blog (a quienes agradezco su deferencia).

Se han publicado en el Blog “Architectural Management” del arquitecto Kiran Gandhi: http://www.managearchitecture.com, los posts sobre “PM y arquitectos” en su versión inglesa y nada más.

Pero estoy de nuevo aquí y que me lea el que quiera, que yo se lo agradeceré e intentaré seguir desgranando algunas de mis inquietudes profesionales con la mejor intención.

De “vuelta al cole” me encuentro con que todos los medios de comunicación hablan únicamente del ya famoso Banco Malo, cuya creación al parecer va a aprobar el Consejo de Ministros mañana.

Ante esto, lo primero que se me viene a la cabeza es que a pesar de los cambios en nuestra sociedad, “Spain” sigue siendo “Different”.

Ahora descubrimos los españoles y nuestro Gobierno esa figura, obligados por el condicionamiento europeo a la llamemosle  ayuda (la palabra rescate está prohibida) que Bruselas va a dar a nuestros Bancos y Cajas de Ahorros en quiebra (esto de la quiebra tampoco es muy ortodoxo, pero nos entendemos).

Es increíble que un país como Irlanda tenga este mismo mecanismo creado hace tres años, tanto es así que la National Asset Management Agency (NAMA) irlandesa ya está dando beneficios, después de dar pérdidas en sus dos primeros años, y que “Spain” lo cree ahora, tres años después y obligados por la Comunidad Europea. Así somos en este país.

El año 2009 debía ser aquel en el que según nuestro entonces Presidente D. José Luis Rodríguez Zapatero nos encontrábamos en la “Champions League” del sistema financiero mundial, en el que habíamos superado por supuesto a Italia y en el que Francia debía temblar porque íbamos a por ella (también financieramente hablando, se entiende) y ¿qué Banco Malo necesitaba entonces una potencia económica como España?

Si en aquel entonces hubiéramos hecho lo mismo que los irlandeses, hoy estaríamos saliendo del problema de los activos inmobiliarios tóxicos, o por lo menos estaríamos mejor, pero no nosotros empezamos ahora.

Se nos dan informaciones generales sobre el Banco Malo, incluso he leído al Ministro de Economía Sr. de Guindos que esta aventura no nos va a costar nada a los contribuyentes, lo cual me ha producido tal risa que se me ha quitado de un plumazo la depresión post-vacacional.

Pero no sabemos nada de los detalles:

¿Quién lo va a gestionar?

¿Con qué procedimientos se va a gestionar?

¿Qué información se va a dar al público de sus actividades?

¿Cómo se van a hacer las valoraciones de los activos?

¿Cómo se van a poner en el mercado los activos?

¿Quién va a poder acceder a la compra de activos?

¿Cuál va a ser la consideración fiscal de las operaciones?

¿Cual va a ser el papel de las Instituciones Crediticias en todo esto?

Etc. etc., se me ocurren muchos más detalles que son de verdad lo importante, hasta que los conozcamos no podemos juzgar si esta es una medida positiva o no y si de verdad es una herramienta correcta que nos saque del atasco financiero.

Pero nuestros antecedentes como país “Different” son preocupantes: Cajas de Ahorros dirigidas por políticos que sin tener ni idea cobraban unas cantidades astronómicas por su gestión (que las ha llevado donde están ahora), créditos al 0% concedidos a los mismos gestores de estas entidades, ayudas a fondo perdido a los más variopintos y esperpenticos fines que se les ocurrían a los mismos brillantes gestores, etc. etc.

Pues sí, hasta que no conozcamos los detalles no podremos saber si el Banco Malo funciona o no, a ver si resulta que este también va ser un “Banco Malo Different” a la española.

Miguel Ángel Álvarez